Direito do Consumidor Brasileiro
Compra de imóvel na planta

Compra de imóvel na planta:

As novas regras sobre resilição do contrato (distrato) e os prejuízos ao consumidor.

 

Este é o primeiro artigo da coluna, que foi criada com o objetivo de informar os consumidores sobre seus efetivos direitos. Semanalmente trarei a você um tema relevante, com abordagem e linguagem ao alcance de todos. Não basta que tenhamos regras estabelecendo nossos direitos como consumidores se não soubermos como interpretá-las da maneira correta. A idéia da coluna é aproximar você, leitor, do Direito do Consumidor, a fim de que possa exercer as prerrogativas que a lei lhe concede.

O artigo inaugural trata da recente lei sobre as novas regras contratuais a respeito do atraso de obras e do distrato da compra e venda de imóvel realizada em regime de incorporação, ou seja, o chamado imóvel na planta.

O maior sonho dos brasileiros é ter a casa própria. Muitas vezes o imóvel sequer está construído, mas surge a oportunidade de firmar um contrato para compra futuro do bem. São imóveis, na maioria das vezes prédios, que por já ter registrada a incorporação no Registro de Imóveis, possibilita ao construtor/incorporador firmar com o consumidor a promessa de compra e venda, ou também denominado compromisso de compra e venda. Normalmente esses contratos estabelecem que o incorporador entregará o bem imóvel em determinada data e o consumidor, por sua vez, pagará o valor ajustado, nos prazos constantes do contrato. Na maioria das vezes o consumidor paga até 30% do valor do negócio com recursos próprios até a entrega do imóvel, quando então buscará recursos financeiros, correspondentes aos outros 70%, perante uma instituição financeira para quitar seu compromisso com o incorporador, a fim de que possa finalmente pegar as chaves e tomar posse do bem.

Todavia, no meio desse caminho podem ocorrer fatos que impeçam o consumidor de honrar com o compromisso financeiro assumido, seja por ausência de dinheiro, seja por mudança de planos de vida, como, por exemplo, morar em outro País. De qualquer forma, pode ocorrer do consumidor pretender desistir do negócio e pedir ao incorporador a realização do distrato. Nesse ponto começam as discussões sobre o direito do consumidor ser ressarcido do que pagou e qual valor deverá receber. Muitos contratos nada dizem a respeito, e mesmo aqueles que disciplinam expressamente sobre o percentual a ser devolvido são objeto de demandas judiciais. A primeira alegação das incorporadoras é no sentido de negar a devolução de qualquer valor pago a título de comissão de corretagem, no que tem razão quando for o consumidor o causador da resilição contratual. Já em relação ao percentual que a incorporadora deve devolver ao consumidor, a jurisprudência entende que deve variar entre 70% a 80%, o que implica dizer que as incorporadoras podem reter a seu favor entre 20% a 30% dos valores pagos, a fim de indenizá-la pelos prejuízos que o distrato causou. Ademais, quem descumpriu o contrato foi o consumidor, portanto, razoável que arque com alguma espécie de penalidade. Entretanto, muitos contratos dispõe expressamente sobre o direito da incorporadora reter 50% a 60% do que o consumidor pagou, o que tem sido reconhecido como abusivo pelo Poder Judiciário. Portanto, mesmo nos casos dos consumidores que deram causa ao desfazimento do negócio, a alegação de excessiva retenção tem sido suficiente para que a eles seja reconhecido o direito de ressarcimento de 70% a 80% dos valores pagos. Diante da crise imobiliária que assolou o País nos últimos anos, dos juros imobiliários altos, da perda de empregos e consequentemente do poder aquisitivo do brasileiro, muitos contratos imobiliários foram objeto de resilição, tendo as construtoras que devolver significativos valores aos consumidores.

Ao sentir os reflexos negativos dos cancelamentos dos contratos, as incorporadoras fizeram enorme pressão no Governo Federal e no Congresso Nacional, até que em 27/12/2018 foi sancionada pelo Presidente Michel Temer a Lei nº 13.786. Referida lei foi publicada no Diário Oficial da União do dia 28/12/2018, data em que entrou em vigor, e disciplina expressamente sobre o tema ora tratado.

Em breve resumo, a recente norma estabelece, entre outras questões, que em caso de desfazimento do contrato por culpa do consumidor, seja por pedido de simples distrato, seja por inadimplemento, a incorporadora poderá reter até 50% da quantia paga pelo consumidor. Ou seja, aquilo que se discute perante o Poder Judiciário como abusivo – e que é assim reconhecido pelos tribunais – passou a ser norma legal vigente a partir de 28/12/2018.

Eis então o questionamento: se nos contratos onde se dispunha que a retenção a favor do incorporador no percentual de 50% era abusiva porque feria o Código de Defesa do Consumidor, o que dizer agora que a multa abusiva passa a ser lei?

A Lei 13.786 estabelece também a retenção, a favor da incorporadora, do percentual máximo de 25%, mas apenas para os imóveis em que a incorporação imobiliária não esteja submetida ao regime de patrimônio de afetação. A questão é que quase todos os prédios de apartamentos e salas comerciais estão submetidos a tal regime, porque é ele – o patrimônio de afetação - que garante à instituição financeira que todos os recursos financeiros que entram no caixa da incorporadora, decorrentes da venda dos imóveis na planta, sejam destinados exclusivamente ao empreendimento. Em resumo, a partir de agora todos os contratos de compra e venda de imóveis na planta terão uma multa de 50% caso o consumidor desista ou deixe de pagar as parcelas até a entrega das chaves. Com isso, busca-se evitar as desistências que estavam causando, segundo as incorporadoras alegam, a quebra do setor.

Ainda sobre a devolução de valores ao consumidor, a lei ainda estabelece que, caso o imóvel esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, o consumidor receberá os 50% do que pagou somente após 30 (trinta) dias após o habite-se, ou seja, deverá aguardar a conclusão da obra e sua aprovação pelo órgão público municipal competente. Caso não esteja submetido a afetação, o consumidor receberá o valor a que tem direito em até 180 dias contados da data da assinatura do distrato.

A nova norma também trouxe algumas exigências contratuais, como constar expressamente no quadro-resumo do contrato o preço total pago pelo imóvel, o valor das parcelas, da corretagem e seu beneficiário, a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas e os índices de correção monetária. Ainda, destaca-se a obrigatoriedade de constar claramente no contrato as conseqüências do desfazimento do contrato, destacando-se em negrito, no texto, as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução dos valores ao consumidor, que como dito acima, pode variar entre 180 dias a contar do distrato ou 30 dias após o habite-se da obra.

Uma novidade interessante é a implementação do prazo de arrependimento de 7 dias, aplicável quando o consumidor faz a aquisição do imóvel em estandes de venda e fora da sede do incorporador. Tal direito permite que o consumidor se arrependa do negócio dentro do prazo improrrogável de 7 dias, recebendo integralmente os valores pagos antecipadamente, inclusive a comissão de corretagem. Importante que deve manifestar expressamente seu arrependimento, formalizando sua intenção em cancelar o negócio.

Finalmente, a lei ainda estabelece uma carência de 180 dias para as incorporadoras a partir do prazo final de entrega, sem qualquer penalidade, o que implica dizer que o consumidor poderá ter que esperar até 6 meses além do prazo de entrega previsto em contrato, sem direito a qualquer indenização. Ultrapassado esse período de carência sem que o incorporador conclua a obra, o consumidor, por sua vez, terá direito a receber 1% do valor efetivamente pago ao incorporador, para cada mês de atraso, devidamente corrigido monetariamente.

Ainda teremos muitas discussões sobre os efeitos dessa nova legislação, mas o importante é que você, consumidor, saiba das implicações de assinar um contrato de compra e venda de imóvel na planta a partir de 28/12/2018.   

 

 

Roberto Siquinel

Advogado, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professor Universitário

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